[투자마인드셋#007] 재테크(투자)의 종류_(5) : 경매, 엔젤투자, 창업

재테크(투자)의 종류_(5) : 경매, 엔젤투자, 창업 

지금까지 우리는 글 "재테크(투자)의 종류_(1)(2)(3)(4)" 를 통해 노동, 현금, 예적금, 보험, 채권, P2P, 주식, 펀드, ETF, 파생상품, 가상화폐, 부동산까지 다양한 재테크(투자) 대상에 대해 다루어 보았다. 아마 너무 뻔했을 수도, 혹은 새로웠을 수도 있다. 본 시리즈의 주요 의도는 우리 주변에는 이러한 투자 대상들이 있고 어떤 관점으로 이 투자대상들을 바라보고 탐구해 나가야 하는지에 초점을 맞추는 것이다. 그래서 구체적인 필승전략이나 꿀팁은 존재하지 않는다. 하지만 앞으로 그러한 실질적인 부분들에 대해서도 하나씩 상세하게 다루어갈 예정이니 너무 상심하지 말자. 그럼 재테크의 종류 시리즈 마지막 (5)편에 대한 글을 시작해 보도록 하자.   

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2019/05/12 - [실전투자 (투자,재테크,돈,금융,기업,경제적자유)/투자마인드셋] - [투자마인드셋#004] 재테크(투자)의 종류_(2)

2019/05/12 - [실전투자 (투자,재테크,돈,금융,기업,경제적자유)/투자마인드셋] - [투자마인드셋#005] 재테크(투자)의 종류_(3)

2019/05/12 - [실전투자 (투자,재테크,돈,금융,기업,경제적자유)/투자마인드셋] - [투자마인드셋#006] 재테크(투자)의 종류_(4)

열세번째, 경매 (Auction)

"경매" 역시 많이 들어본 익숙한 단어일 것이다. 경매로 나온 물건에 대해 더 높은 값을 지불할 의향이 있는 사람에게로 물건의 소유권이 넘어가는 경매는 매우 다양한 상품에 적용되지만 우리가 주로 다루고자 하는 대상은 앞서 살펴본 "부동산 경매"이다. 경매의 사전적 정의는 다음과 같다.

"채권자의 신청에 따라 법원이 하는 강제집행의 한 방법으로 부동산을 매각하는 절차에 따라 최고 가격을 제시한 자에게 파는 방법"

경매는 집행 주체에 따라 국가기관이 주체가 되는 공경매와 개인이 주체가 되는 사경매로 나눌 수 있는데, 채권자가 채무자로부터 돌려받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 법원에 매각을 신청하면 법원이 입찰을 하여 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 공경매의 대표적인 예다. 그리고 집행권원의 필요여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있다. 임의경매는 채권자가 채무자로부터 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야 경매할 수 있다. 임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 없거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득은 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 없었거나 무효였다 하더라도 매수인의 소유권 취득은 유효하다.

 

 

 

위의 설명에서와 같이 경매라는 단어 자체는 우리에게 익숙한 단어지만, 그 설명이나 그 투자 방법과 절차는 그리 간단하지는 않다. 땅,아파트,상가,빌라와 같은 부동산을 시세보다 싸게 취득할 수 있다는 장점에 무턱대고 뛰어들었다가 복잡한 절차와 법리관계, 그리고 생소한 용어들로 인해 많은 투자자들에게 경매는 어려운 것 넘지못할 벽 같은 것으로 여겨지고 있는 현실이다. 실제로도 성공적인 경매투자를 위해서는 실시간으로 올라오는 경매 물건의 물건 분석과 권리분석 그리고 실제 해당 물건을 직접 찾아가보는 임장까지 매우 많은 시간과 노력이 필요하다. 그래서 대부분 경매는 따로 학원이나 상당한 공부를 통해 개념을 익히고 수개월동안 실제 경매에 참여하며 감각을 올리는 것으로 알려져 있다. 그럼 간단히 경매 절차와 기본적인 용어를 살펴보자.

1. 강제경매와 임의 경매

강제경매는 채권자가 채무자 소유의 부동산을 압류해 소송을 통해 채권을 확정받은 뒤 채권 회수를 목적으로 하는 강제집행 절차이다.

2. 타경

경매 물건에는 ‘2018타경 7989(2)’와 같이 사건번호가 붙는다. 앞의 네 자리는 경매에 부쳐진 연도이다. 타경은 부동산 등 경매 사건을 지칭하는 이름표이고, 7989는 이 물건의 고유번호로서 그해의 경매가 결정된 순서로 매겨진다.

3. 유찰과 패찰

유찰은 매각 기일에 매수하고자 하는 사람이 없어 매각되지 아니하고 무효가 된 경우를 가리킨다. 유찰이 되면 통상 최저 매각 금액을 20% 낮춘 가격으로 다음 매각 기일에 다시 매각을 실시한다. 패찰은 자신이 입찰에 참여했는데 낙찰받지 못하고 제3자가 낙찰받은 것을 말한다.

4. 최고가 매수신고인(낙찰자)

입찰자 중 가장 높은 금액으로 입찰해 1등을 한 사람을 낙찰자라고 하고, ‘민사집행법’상의 용어로는 최고가 매수신고인이라고 한다. 잔금을 납부하면 매수인이라고 한다.

5. 차순위 매수신고

최고가 매수신고인이 낙찰 대금을 납부하지 않은 경우 별도의 입찰 과정 없이 자신을 최고가 매수신고인으로 지정해 달라는 신고이다. 차순위 매수신고를 하면 최고가 매수인이 대금을 모두 납부하기 전에는 보증금을 반환받지 못해 단기간 자금이 묶이게 된다. 

 

 

6. 대항력

임차인의 권리로 임대차 기간, 보증금을 받을 권리, 임대차 기간에 퇴거하지 않을 권리를 지닌다. 주택 임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 그 주택의 소유자가 다른 사람으로 바뀌더라도 임차권을 가지고서 대항할 수 있는데, 이를 주택 임차인의 대항력이라고 부른다. 

7. 소멸주의와 인수주의

소멸주의는 낙찰자가 부담하지 않는 등기상의 권리는 모두 소멸된다는 의미이다. 즉, 경매사건 부동산의 권리나 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준등기 이후 설정된 경우 경락(경매에 의하여 동산 또는 부동산의 소유권을 취득하는 일)으로 인해 소멸된다. 인수주의는 경매를 통하여 부동산의 소유권을 얻은 사람에게 압류 채권자의 채권에 대한 부동산의 부담을 넘겨주는 것이다. 

8. 근저당권

장래에 생길 채권의 담보로 미리 설정한 저당권이다. 금융기관에서 부동산을 담보로 대출해 주고 그 부동산의 등기부에 저당권을 설정한다. 근저당권은 채무자가 이자 등을 연체할 경우를 대비해 실제 대출금보다 120% 정도 높은 금액으로 설정한다.

9. 당해세

경매 목적 부동산에 부과된 조세와 가산금으로 국세와 지방세로 나뉜다. 국세로는 상속세, 증여세, 종합부동산세가 있으며, 지방세로는 재산세, 자동차세, 종합토지세, 토지계획서 등이 있다. 경매 비용과 마찬가지로 우선변제 채권보다 우선 배당을 받게 된다.

10. 배당, 배당요구

배당은 매각 대금으로 각 채권자를 만족시킬 수 없는 경우 권리의 우선순위에 따라 매각 대금을 나눠주는 절차이며, 법에 명시된 순서에 따라 배당받는다. 배당요구는 강제집행에서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법으로 민법, 상법 등에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자나 집행력이 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자가 법원에 대하여 배당요구를 신청할 수 있다.

열네번째, 엔젤투자 (Angel investment)

엔젤이면 천사라는 뜻인데, 엔젤투자라니 감이 잘 안올 수 있다. 우선 엔젤투자의 정의부터 살펴보자.

"개인들이 돈을 모아 창업하는 벤처기업에 필요한 자금을 대고 주식으로 그 대가를 받는 투자형태를 말한다. 통상 여럿의 돈을 모아 투자하는 투자클럽의 형태를 띈다. 자금 지원과 경영 자문 등으로 기업 가치를 올린 뒤 기업이 코스닥시장에 상장하거나 대기업에 인수합병(M&A)될 때 지분 매각 등으로 투자 이익을 회수한다. "

이제 어느정도 감이 잡혔을 것이다. 엔젠투자란 초기 창업하는 벤처기업에 필요한 자금을 지원해주고 그에 상응하는 주식 등의 지분을 받아 향후 기업이 성장하여 IPO(기업공개)와 같은 주식상장시 가치가 급 상승한 주식을 처분하여 이익을 얻는 형태의 투자이다. 이러한 설명을 보면 왜 천사라는 이름이 붙었는지 이해가 갈 것이다. 아래 Start up 기업들의 생존 그래프를 보면 알 수 있듯이 아무리 우수한 기술력을 가진 기업이라 할지라도 수 많은 생존의 고비가 존재하며, 밑빠진 독에 물 붓기 식의 기다림이 필요하게 된다. 이러한 시기에도 먼 미래의 가능성을 믿고 투자하고 지원하는 것이 엔젤투자이다. 엔젤 투자의 방식은 아래와 같이 직접/간접 투자로 나뉜다.

 

 

1. 직접투자

개인이 기업과 직접 접촉해 투자하거나 여럿이 모여 정보를 공유하고 기업설명회(IR) 등을 함께 듣는 엔젤클럽 활동을 통해 자기 책임하에 투자

2. 간접투자

49명 이하의 개인이 모여 결성하는 개인투자조합(펀드)에 출자하는 방식. 투자 대상 선정은 펀드매니저 역할을 하는 업무집행조합원(GP)이 담당

엔젤투자의 경우 기업에 가치와 성장을 믿고 투자한다는 점에서는 주식투자와 유사하지만, 투자의 성공확률과 리스트에 있어서는 비교가 안될정도로 낮은 성공 확률을 가지고 있다. 하지만 단 한건의 투자라도 성공하게 된다면, 수십 수백배이상의 이득을 얻을 수 있다. 반면 실패할 경우에는 투자액의 대부분이 손실로 확정된다. 최근 흥미롭게 지켜보는 기업중 일본의 "소프트 뱅크"라는 기업은 "비전펀드"라는 기금을 조성하여 매우매우 공격적으로 엔젤투자와 M&A를 진행하고 있는것으로 유명하다. 걔 중에는 수많은 기업에서 손실을 보고 실패를 했겠지만, 몇몇 성공한 기업은 그야말로 대박을 소프트 뱅크에 안기고 있다. 물론 이러한 "High risk, High return" 투자의 경우 우리와 같은 개인이 참여하기 쉽지 않다. 하지만 결국 저렇게 성장한 기업들은 언젠가는 코스닥, 코스피, 나스닥에 상장하여 우리의 생활속으로 들어오게 되고 우리의 투자 대상으로 변해갈 것이다. 이러한 측면에서 기업의 탄생과 초창기 인큐베이팅 단계에 대해 관심을 갖는것도 우리에게 많은 투자 인사이트를 제공해 줄 것이다.

열다섯째, 창업 (Start up)

 

 

드디어 재테크(투자) 종류의 대미를 장식할 마지막 대상이다. 아니 그런데 투자라고 해놓고 창업이라니? 글 맨 처음 "노동"을 넓은 투자의 개념에서 보자라는 말 기억하는가? 동일한 관점에서 나의 금전적 자산뿐이 아닌 시간과 노동력까지 포함한 광의의 개념에서 마지막으로 뽑은 투자 대상은 바로 "창업(Start up)"이다. 다른말로 벤처 또는 사업이라고 표현할 수 있겠다. 우선 창업(Start up)의 정의를 보고 가자.

"신생 창업기업을 뜻하는 말로 미국 실리콘밸리에서 처음 사용되었다. 보통 혁신적인 기술과 아이디어를 보유하고 있지만 자금력이 부족한 경우가 많고, 기술과 인터넷 기반의 회사로 고위험 · 고수익 · 고성장 가능성을 지니고 있다."

위의 정의는 엄밀히 말해 Start up에 대한 사전적인 정의이며, "창업"은 말그대로 개인이 사업을 만들어 시작한다는 의미이다. 어찌보면 앞서 소개한 14가지의 어떠한 재테크 투자들 보다 더 위험하고 더 많은 노력이 필요한 투자라고 할 수 있다. 어쩌면 인생을 걸어야 할지도 모르겠다. 하지만 만약 사업이 어느정도 안정궤도에 올라 승승장구 하게 된다면, 그 어떤 투자보다 큰 성과와 열매를 얻을 수 있는것도 사실이다. 

하지만 우리나라 젊은이들의 꿈이 공무원인 것에서 볼 수 있듯이, 우리나라에서 창업이나 사업에 대한 부정적인 인식이 큰 것이 사실이다. 대기업 틈에 끼어 성공하기도 어렵고 밥 벌어 먹고 살기도 힘들다는 이유에서다. 하지만 지금 우리가 보고있는 거대한 기업들도 모두 아주 작은 기업에서 작은 차고에서 시작했다는 사실을 잊어서는 안된다. 그 작은 기업들을 세우고자 한 혁식적인 기업가 정신을 가진 창업자들이 지금 이 세상을 바꾸고 있다는 사실 또한 말이다. 

위의 그래프에서 보는바와 같이 중국의 젊은이들 사이에서 창업 붐이 일어나고 있다. 나라에서의 적극적인 창업지원 정책과 비전을 제시한 결과가 아닐까 생각해 본다. 최근 미국 나스닥에 2009년 창업한 "우버"라는 차량공유 기업이 상장했다. 만들어진지 10년된 이 기업의 가치는 수십년 된 "미국 자동차기업 3사의 가치"를 합친것보다 크게 평가 받고있다. 이는 우리에게 어떤 인사이트를 제공해주고 있을까? 내가 재테크 투자의 마지막 대상으로 창업을 소개하는 이유가 바로 이것이다. 

 

 

이 글을 읽는 모두가 지금 즉시 잘 다니던 직장을 때려치고 사업에 뛰어들라는 말이 절대 아니다. 급변하게 변화하는 환경속에서 새롭게 떠오르고 저무는 산업과 기업들에 지속적인 관심을 갖는 것은 우리에게 생각보다 더 큰 인사이트와 실질적인 경제적 자유를 얻는데 도움을 줄 것이라 생각한다. 더 깊은 내용은 앞으로 "기업 분석" 과 "산업 분석" 및 "다양한 투자 인사이트" 관련 글에서 심도있게 다루어 보도록 하겠다.

이렇게 총 5편의 시리즈로 "재테크(투자)의 종류"에 대해 모든 설명을 마쳤다. 앞에서 설명했듯이, 이 글을 읽는 다고해서 설명한 모든 투자를 바로 시작할 수 있는 것도 아니고, 바로 돈을 벌 수 있는것도 아니다. 다만, 지금까지 어렵고 귀찮아서 혹은 몰라도 된다는 생각으로 외면했던 다양한 재테크 투자의 대상들에 대해 조금이나마 이해하고 친근해졌다면, 이 글의 목적은 모두 달성한 것이다. 

첫 술에 배부를 수 없다. 하지만 시작이 반이다. 이제 우리는 다양한 무기를 갖고 이 치열한 자본주의 사회를 헤쳐 나갈 수 있게 되었다. 어떤 무기가 나에게 잘 맞는지, 어떠한 시기에 어떠한 무기를 사용해야 하는지 이제는 조금 감이 잡힐 것이다. 그럼 앞으로도 지속적으로 함께 공부하며 성장해 나가도록 하자.